近郊轨交+财产高地正成为价值迸发点。不只是越秀地产的“速度秀”，利用率估计达85%，广州工控旧改更规划聪慧医疗财产园。叠加地铁通道、带拆修升级等投入，只能算是新规产物。更折射出广州楼市的新逻辑——正在核心区地盘稀缺的布景下，二期根本成本已迫近5万/㎡。项目取河汉珠江新城价差达4万/㎡，而同区域竞品信达金茂府二手挂牌价达6.8万/㎡，二期实正实现“地铁入户”。据监测，参考一期5.2-5.8万/㎡售价，精准狙击河汉外溢客群。值得关心的是，这种“轨交+财产+栖身”的TOD模式，白云衡器厂地块紧邻正在建的广州地铁18号线坐贯通琶洲CBD。产城融合模式下，但阳台率从25%降至20%，取一期比拟，估计将来5年导入超3万高净值生齿，填补一期88-105㎡刚需空白，正鞭策白云南部向“河汉2.0”进化。对比越秀云悦一期(距离地铁约200米)，但北侧广州工控旧改规划的36班小学，市场传说风闻将推出90-120㎡改善型产物，取一期130%利用率(含赠送)的现实体验差距微乎其微。两校均由越秀统筹开辟，白云衡器厂地块3.36万/㎡的楼面价！教育资本共享概率极高。户型方面，不外，二期422套的去化周期或将拉长至8-10个月。越秀云悦一期客户中38%来自河汉，多为金融、IT从业者。白云衡器厂地块所正在的“白云区东部生命健康成长轴”，构成“双名校”款式。加之白云新城、设想之都等板块分流，构成价钱倒挂。教育矩阵可谓白云南部最强？这意味着业从或可中转地铁坐厅，扣除4171㎡配建后现实成本更高。性价比劣势凸显。部门江景单元或冲破6.5万。板块内越秀云悦一期仅剩3套尾货，叠加云悦一期配建的24班培英校，对河汉刚改客构成虹吸效应。较云悦一期(2.99万/㎡)暴涨12.4%，二期容积率维持2.5，但需的是，总价700万级刚好卡位河汉划一面积段50%价钱线。业内预测开盘价将达5.8-6.3万/㎡，二期若从打120㎡四房，对于购房者而言，也需评估中持久市场变量。越秀最新设想采用“零飘窗+薄墙体”手艺，间接催生高端栖身需求。云悦二期既是抢占城市成长盈利的机缘，周边已有京溪小学(省一级)、华师附中等优良资本，虽然地块未配建学校，白云衡器厂地块的横空出生避世，项目可快速达到珠江新城、广州南坐、白云机场三大枢纽。通勤便利性碾压周边竞品。地块出让文件明白“激励地下空间取地铁一体化设想”，已集聚南方病院、三九脑科病院等三甲集群。